Si può punire chi viola il regolamento di condominio?

Si può punire chi viola il regolamento di condominio?

Il regolamento di condominio può prevedere sanzioni da 200 a 800 euro nei confronti di chi viola le clausole.

Chi deve fare in modo che i singoli condomini rispettino il regolamento di condominio? Non certo la polizia, i carabinieri o il sindaco. Ma l’amministratore. Solo questi è il guardiano delle regole del palazzo che l’assemblea si è voluta dare. Ma che può fare l’amministratore se uno dei proprietari viola – anche ripetutamente – le clausole del regolamento? Si pensi al caso del condomino che usa l’ascensore per trasportare mobili mentre non è consentito; o che calpesta le aiuole o lascia che il cane vi faccia i propri bisogni; o al caso di chi suona il pianoforte dopo le 8 di sera benché non consentito dal regolamento o al vicino di casa che usa il terrazzo per stendere i panni mentre lo spazio è riservato solo a deposito. In altri termini, come si può punire chi viola il regolamento di condominio?

La risposta potrà apparire alquanto strana: se uno dei condomini viola il regolamento di condominio l’amministratore, pur essendo tenuto a farlo rispettare, non può fare nulla. Non può, cioè, multare, sanzionare, punire o proibire al condomino determinati servizi. Al massimo può fargli causa, in rappresentanza dei diritti dell’intero condominio, cosa piuttosto difficile e improbabile se non c’è prima una riunione dell’assemblea, il consenso di questa e la nomina di un avvocato.

Ma allora come si può punire chi viola il regolamento di condominio?

Un modo ci sarebbe, anche se poco conosciuto e, anche quando noto, poco praticato. La riforma approvata nel 2012 ha modificato il codice civile, stabilendo la possibilità che il regolamento di condominio possa prevedere delle sanzioni pecuniarie a carico di coloro che (abitando dentro il palazzo) violano il regolamento. Sanzioni che saranno applicate dall’amministratore. Ma procediamo con ordine.

Cosa prevede la legge per chi viola il regolamento di condominio?

Il codice civile stabilisce che, per le infrazioni al regolamento di condominio, il regolamento può stabilire, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Non si tratta, in realtà, di una sanzione vera e propria come quelle per la violazione del codice della strada, per i reati o per alcuni illeciti civili (come l’ingiuria). È invece di una sanzione cosiddetta «privata», perché pattuita grazie al consenso condominiale al fine di punire i comportamenti dei condomini che calpestano le regole di condominio.

I destinatari di tale sanzione possono essere solo i condomini (perché sono solo loro ad aver accettato tale limitazione) e non i loro ospiti o gli estranei. Le sanzioni non si possono quindi applicare neanche agli inquilini i quali non sono condomini a tutti gli effetti (tali essendo solo i padroni di casa) [2] o agli usufruttuari.

La norma, in realtà, esisteva già da prima ma non era stata mai attuata poiché il valore della “multa” applicabile era di massimo 100 lire e non era mai stato adeguato all’inflazione, cosa che la riforma ha finalmente fatto.

In più chi è recidivo può subire la multa fino a 800 euro.

Quando si può sanzionare chi viola il regolamento di condominio?

Vediamo ora quali sono le condizioni affinché l’amministratore possa infliggere la sanzione a chi viola il regolamento di condominio.

La prima – abbastanza scontata – è che a prevederlo sia il regolamento e non una semplice delibera dell’assemblea successiva alla commissione dell’illecito. Facile sarebbe, altrimenti, fare punizioni «ad personam».

La clausola del regolamento che prevede la sanzione deve essere stata approvata prima dell’illecito.

L’entità massima della sanzione è di 200 euro o, in caso di recidiva, di 800 euro. Non si può eccedere sopra tale misura neanche con il consenso unanime.

L’assemblea poi non può prevedere altre sanzioni se non quelle pecuniarie. Ad esempio non può inibire al condomino l’accesso al giardino o l’utilizzo dell’ascensore.

A ben vedere la sanzione non viene applicata dall’amministratore – che tutt’al più la comunica e provvede alla riscossione della somma – ma dall’assemblea. I condomini devono quindi essere prima informati della violazione del condomino inadempiente e poi votare sull’applicazione della sanzione con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno 1/2 del valore millesimale dell’edificio [3].

La norma non prevede che le infrazioni si adeguino all’inflazione, il che potrebbe porre di nuovo il problema che si era verificato con l’originaria formulazione contenuta nel codice civile del 1942.

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